Dívidas de Condomínio: Quem Deve Pagar?

A inadimplência condominial tem se tornado uma preocupação crescente para imóveis e proprietários de imóveis no Brasil. De acordo com um estudo realizado pela APSA em 2022, com base em 2,7 mil condomínios que a empresa administra em diferentes estados, a taxa média de inadimplência das cotas condominiais chegou a 17%, um aumento de cinco pontos percentuais em relação ao ano anterior. Essa situação levanta diversas dúvidas sobre quem é responsável pelo pagamento dessas dívidas e como evitar situações como despejos para inquilinos e penhoras para proprietários.

Em primeiro lugar, é importante entender que o pagamento das cotas de condomínio é direcionado para a caixa do condomínio, responsável pelas despesas relacionadas à manutenção e custeio do empreendimento. Independentemente de a taxa ser paga pelo locatário, o ônus das dívidas recuperadas sobre o proprietário do imóvel.

Entretanto, isso não significa que o inquilino esteja isento de responsabilidades em todos os casos. Se o pagamento da taxa condominial estiver previsto em contrato de locação, o inquilino que atrasar seu pagamento ficará sujeito a obrigações e, eventualmente, à rescisão do contrato.

Contudo, se a dívida existente for anterior à assinatura do contrato, a responsabilidade pelo pagamento continua sendo do locador, e o inquilino não tem qualquer obrigação relacionada a essa dívida.

Mas e se o contrato de locação estabelecer que o locatário é responsável pelo pagamento das cotas condominiais? Nesse caso, o inquilino deverá arcar com essa despesa, juntamente com outras que possam ter sido acordadas no contrato, como as contas de luz e água.

É fundamental entender a distinção entre as despesas ordinárias e as extraordinárias. As despesas ordinárias são aquelas relacionadas à rotina do condomínio, como manutenção e funcionários. Já as despesas extraordinárias são as imprevistas, como obras de reforma, pinturas, instalação e consertos de equipamentos na estrutura predial, além do fundo de reserva. Essas últimas são de responsabilidade do locador, conforme previsto no artigo 22 da Lei do Inquilinato.

Em caso de dívidas de condomínio, o procedimento adotado dependerá do regimento do condomínio. O síndico pode cobrar o responsável pelo imóvel, mas é importante destacar que o nome do devedor não pode ser exposto publicamente, uma vez que a dívida é do bem e não da pessoa.

Normalmente, no primeiro momento de atraso, é aplicada uma multa de 2% sobre o valor da taxa, acrescida de juros de 1% ao mês, corrigida pela compensação. Se o pagamento demorar, pode-se iniciar um processo judicial.

Geralmente, a cobrança judicial ocorre após o segundo mês de atraso. O processo de despejo pode levar de um a dois anos para ser concluído.

Em qualquer caso, é o proprietário que enfrenta a dor de cabeça maior, pois ele pode sofrer satisfatoriamente se a dívida não for regularizada. Caso a situação não seja resolvida, o imóvel pode ser penhorado e leiloado, sendo que parte do valor arrecadado será utilizado para quitar a dívida.