12 perguntas sobre imóveis na declaração do Imposto de Renda

Anualmente, milhares de brasileiros elaboram a Declaração do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF). Devido às dúvidas que surgem durante o processo, muitos consultam especialistas e contratam profissionais da área contábil para auxiliarem no processo.

O objetivo do Imposto de Renda é verificar se você pagou mais ou menos impostos do que deveria para o governo. Assim, é possível saber se você tem direito à restituição ou se terá que pagar algum valor a mais.

A partir disso, o contribuinte é obrigado a declarar todos os rendimentos obtidos, sejam eles através de salários, ações ou venda e compra de imóveis. É aí que a Vivali Imóveis entra para esclarecer algumas dúvidas sobre o assunto.

No caso dos imóveis, o mais importante para quem declara rendimentos provindos do negócio é ter o contrato do imóvel em mãos, pois nele estão contidas informações essenciais para o preenchimento da declaração, no site da Receita Federal.

Confira abaixo as dúvidas mais frequentes relacionadas à declaração de imóveis no Imposto de Renda:

1. Como declarar um imóvel comprado ou quitado com a utilização do FGTS?

R: Informe no campo “Discriminação” da Declaração de Bens e Direitos a situação ocorrida, seja de aquisição ou quitação, com a utilização do FGTS. Some o valor do FGTS ao valor pago pela aquisição e informe o resultado no campo” Situação”. Em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, informe o valor do FGTS recebido.

2. Qual é o custo de aquisição para os imóveis adquiridos em 2022 por meio do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), Carta de Crédito, Programa de Arrendamento Residencial ou financiamento direto com a construtora?

R: Considere-se como custo de aquisição o valor das parcelas efetivamente pagas à construtora ou incorporadora e ao agente financeiro pela aquisição do imóvel. A forma de pagamento de tais valores devem ser especificada no campo “Discriminação” da Declaração de Bens ou Direitos.

3. O que fazer quando o imóvel locado pertencer a mais de uma pessoa física?

R: Nesse caso, o contrato de locação deve discriminar a porcentagem do aluguel que cabe a cada condomínio. Caso não conste no contrato essa cláusula, recomenda-se acrescentar essa informação no contrato.

Se o locatário para pessoa jurídica, deve-se controlar a retenção na fonte aplicando a tabela mensal em relação ao valor pago individualmente a cada condomínio. Anualmente, a pessoa jurídica locatária deve fornecer o rendimento que couber a cada um, com indicação do respectivo valor retido na fonte.

Em se tratando de bens comuns, em decorrência do regime de casamento, os rendimentos são tributados na proporção de 50% em nome de cada parente ou, opcionalmente, podem ser tributados pelo total em nome de um dos parentes. Na união estável, adota-se tratamento idêntico, exceto se existir um contrato escrito entre os companheiros.

4. Se eu vendo um imóvel residencial em condomínio e adquiro um imóvel residencial privativo, fico isento de imposto sobre a renda?

R: Sim. Desde que no prazo de 180 dias, a partir da celebração do contrato, você aplica o lucro da venda do imóvel em condomínio na aquisição de imóvel privativo, localizado no Brasil.

5. O que se considera terra nua para fins de apuração do ganho de capital?

R: Considera-se terra nu o imóvel rural, por natureza, que compreende o solo com sua superfície e respectiva floresta nativa, despojado das construções, instalações e melhorias, das culturas permanentes, das árvores de florestas plantadas e das pastagens cultivadas ou melhoradas, que se classificam como investimentos (benfeitorias).

6. Quais são os valores passíveis de exclusão dos rendimentos de aluguéis?

R: Podem ser excluídos do valor do aluguel recebido, quando o encargo tiver sido exclusivamente do locador, as quantias relativas a:

  ·   Impostos e taxas incidentes sobre o bem que produzem o rendimento;

  ·   Aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;

  ·   Despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento; e

  ·   Despesas de condomínio.

7. Os valores referentes ao pagamento do IPTU são passíveis de exclusão dos rendimentos de aluguéis?

R: Sim. Os valores referentes ao pagamento do IPTU podem ser excluídos do valor do aluguel recebido, independentemente se a percepção dos rendimentos ocorridos durante todo o ano ou somente em parte dele, ou ainda, que o imposto tenha sido pago à vista ou parcelado, desde que dentro do ano-calendário em que o rendimento de aluguel foi recebido.

8. A multa por rescisão de contrato de aluguel de imóvel está sujeita ao imposto sobre um incidente de renda na fonte?

R: A multa por rescisão de contrato de aluguel é considerada rendimento de aluguel, consequentemente é tributada como tal.

Assim, temos as seguintes situações:

  a) Se a multa for paga por pessoa jurídica, esse valor é tributável na fonte e na declaração; 

  b) Se a multa for paga por pessoa física, esse valor tolerando-se ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão) e à admitido na declaração.

9. Podem ser deduzidas as despesas com aluguel, energia, água, gás, impostos, impostos, telefone, telefone celular, condomínio, quando o imóvel utilizado para a atividade profissional também é residência?

R: Admite-se como dedução a quinta parte destas despesas, quando não se pode verificar quais as origens da atividade profissionalmente atendidas. Não são dedutíveis os dispêndios com reparos, conservação e recuperação do imóvel quando se trata de propriedade do contribuinte.

10. É possível atualizar o valor do bem a preço de mercado na declaração de bens e direitos?

R: Não. Não há qualquer previsão legal para atualização do custo de aquisição de imóvel a preço de mercado. O custo de aquisição do imóvel somente poderá ser alterado caso sejam efetuadas despesas com construção, edificação ou reforma no referido imóvel.

Cabe destacar, ainda, que estas despesas somente poderão ser constituídas ao custo de imóvel se comprovadas com documentos hábil e idônea (notas fiscais para as despesas com pessoas jurídicas, recibos para as despesas com pessoas físicas), que deverão ser mantidas em poder do contribuinte por pelo menos cinco anos após a alienação do imóvel. 

11. Despesas com advogado para retirar inquilino e realização de reformas no imóvel para locação futura são dedutíveis dos rendimentos de aluguel?

R: Não. Essas despesas não são dedutíveis por falta de previsão legal.

12. Os rendimentos provenientes da sublocação de imóvel são tributáveis?

R: Sim. Os rendimentos recebidos pelo sublocador estão sujeitos ao recolhimento mensal, se recebidos de pessoa física, ou à retenção na fonte, se pagos por pessoa jurídica, e na Declaração de Ajuste Anual. É possível deduzir do valor do rendimento bruto recebido pela sublocação o aluguel pago ao proprietário do imóvel sublocado.

Fonte: Receita Federal