Despejo: denúncia cheia ou vazia?

A locação de imóveis urbanos é regida pela Lei nº. 8.245/1991 (alterada pela Lei nº. 12.112/2009) e se dá por meio de um contrato, que pode ser extinto por uma série de razões, incluindo o inadimplemento de uma das partes e o distrato. No entanto, enquanto o locatário pode devolver o imóvel, mediante o pagamento da multa pactuada, antes de terminar o prazo contratualmente estipulado, o locador só pode fazer isso nas disposições previstas na Lei.

Para rescindir o contrato e reaver o imóvel objeto da locação, o locador deve denunciá-lo via notificação endereçada ao locatário, e esta denúncia só pode ocorrer nas hipóteses previstas na Lei do Inquilinato. Existem duas espécies de denúncia: a denúncia cheia, na qual o locador precisa justificar a sua pretensão de retomar do bem nas hipóteses legais, e a denúncia vazia, que é imotivada.

No que se refere à duração do contrato, a locação verbal ou escrita com prazo inferior a 30 meses terá um sistema diferente quanto à rescisão contratual. Há também diferença na extensão da locação entre residenciais e não residenciais. Na locação não residencial, independentemente do prazo estipulado, o locador pode reaver o imóvel por indicação vazia, sem ter que localizar os motivos. Na locação por temporada, que não pode ser ajustada por um prazo superior a 90 dias, o locador pode reaver o imóvel após o prazo do prazo ajustado, independentemente da exposição de razões.

Já a locação residencial exige um cuidado maior por parte do locador. Se o contrato for feito por um prazo inferior a 30 meses ou se der verbalmente, não será possível a comprovação vazia (imotivada) após o período ajustado pelas partes, sendo a locação automaticamente prorrogada por prazo indeterminado. Antes disso, o bem só poderá ser reavido por denúncia cheia, motivada nas hipóteses trazidas pela própria Lei do Inquilinato.

Para reaver o imóvel em caso de denúncia cheia, o locador deverá verificar algumas situações, como acordo mútuo, ocorrência de infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e/ou encargos da locação, necessidade de realização de emergências urgentes determinadas pelo Poder Público, que não pode ser executado normalmente com a permanência do locatário no imóvel, ou uso próprio, de seu parente ou companheiro, ou uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu parente ou companheiro, de imóvel residencial próprio, entre outros.

Além disso, é possível reaver o imóvel em caso de extensão de usufruto ou fideicomisso nas locações celebradas pelo usufrutuário ou fiduciário e em caso de alienação do bem durante a locação. A denúncia de alienação deve ser feita pelo novo proprietário, que deve respeitar o prazo restante do contrato.

Em qualquer das hipóteses, a denúncia deve ser feita por escrito, com a indicação expressa do prazo que o locatário tem para desocupar o imóvel. Esse prazo varia de acordo com a situação específica, mas geralmente é de 30 dias.

A locação de imóveis urbanos é regida por uma lei específica, a Lei do Inquilinato, que estabelece as regras e procedimentos para a celebração e rescisão do contrato. Enquanto o locatário pode rescindir o contrato mediante o pagamento da multa pactuada, o locador só pode reaver o imóvel em situação especificada na Lei, mediante denúncia cheia, que exige a indicação de motivos, ou denúncia vazia, que é imotivada. A locação residencial exige um cuidado maior por parte do locador, que só pode reaver o imóvel por denúncia cheia, nas hipóteses trazidas pela própria Lei do Inquilinato.